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第69回 平成28年6月18日開催

 

《安心経営実践セミナー》

平成28年6月18日(土)に開催された未来塾の模様をお届け致します。


第69回未来塾

最新の賃貸経営トラブルを未然に防ぐ!

安心経営実践セミナー

〜高齢化・国際化時代の賃貸トラブル解決法!!〜

講師:司法書士法人F&Partners 北詰 健太郎 氏


今回は賃貸トラブルについて司法書士の北詰先生よりお話しいただきました。

まずは日本の現状をしっかりと捉え、近年増加している新たな賃貸トラブルについて詳しい解説をしていただきました。



1.高齢の入居者について賃貸トラブル


近年、三世代世帯は減少し、核家族化の進行が見られます。

それは若い世代だけでなく、一人暮らしの高齢者も増えています。

一人暮らしの高齢者の入居は受け入れられているのでしょうか。

弊社のPM事業部の東山は『恒例の入居者を敬遠されるオーナー様は10人中7〜8人。見えない問題を心配されています。』と語ります。

何か起こったらどうするの、という考えでオーナー様は敬遠されるのです。



でもそれでいいのでしょうか?



近年、高齢者は増加しており、不動産市場では空室も増加しています。

高齢者マーケットはかなり大きく、高齢者の方にも入っていただかないと運営が厳しい時代に突入しています。



では高齢者に入居していただいた場合、どのようなトラブルが起こりうるのでしょうか。


@ 借主が死亡してしまったらどうすれば良いのでしょう?

まずは事前対応として、入居時に親族の連絡先を聞いておくこと!聞いていないオーナー様が案外多いのです。

そしてもしお亡くなりになってしまった場合、特に家賃を滞納されたままの場合、どのような対応をとればよいのでしょうか。

戸籍法によると戸籍は家主が合法的に取得できます。

その戸籍から相続人がわかり、住民票も取ることができます。つまり、相続人に連絡できるということですね。

戸籍取得の際は、賃貸借の契約書写し、印鑑、本人確認書類、請求書を持参しましょう。


そして特に気を付けるべきポイントは3点!

1. 残置物の所有権は相続人にあります。勝手に処分するとさらなるトラブルの元です。

2. 滞納家賃やその他の費用は相続人に請求できます。

3. 入居時に家賃保証だけでなく身元保証人などもつけておくと良いでしょう。



A 意思能力を喪失されたらどうすれば良いのでしょう?

認知症高齢者が徘徊中にJRの線路に誤って入ってしまい死亡した事故があり、JRがその遺族に損害賠償を請求した裁判がありました。

最高裁で家族には認知症高齢者の監督義務なしという判決が出ました。


・契約時に定期借家契約にしておく

・契約条項に身体や精神上の疾患を理由に賃貸借物件の管理ができなくなった場合には、契約を解除できると入れておく

など

事前の対応が重要です。



高齢者の受け入れ時には弊社がご紹介している「見守りセキュリティー」など、何かあった時に外からわかるものを設置しておくことをオススメします!




2.民泊について


話題の民泊ですが、今回は入居者に勝手に民泊をはじめられたらどうすればいいのか、というお話です。


近年、訪日外国人の数は増加し、それに伴いホテル不足が深刻化しています。

民泊とは「旅行者に自宅を提供し、泊まらせて対価を得ること」です。


実は最近増えているトラブルで、お部屋を勝手に民泊で貸し出されることも…。

弊社の松下が以前住んでいたマンションも勝手に民泊をされていたようで、大きなキャリーケースを持った外国人の方が多く出入りしており、深夜まで騒がれていたのだとか。

お部屋の鍵はオートロック前にキーバンカーで設置されていたそうなのですが、時折キーバンカーが開いているなどセキュリティーも不安に…。

結局、松下は別のマンションに引っ越しました。


制定された民泊条例に則って行わなければならない民泊。

でも現実には上記のようなトラブルも起こっているのです。


対策としては、契約書に転貸禁止と明記することが有効となります。

自主管理をされているオーナー様も多くいらっしゃいますが、しっかり見ておかないと他の入居者様が離れていってしまう原因にもなりますよ。


また特に外国人入居者を受け入れる際には以下の2点は必ず確認しましょう。


・パスポートを確認、顔写真・名前・上陸許可証が発行されているかをチェック!

・在留カードで支払い能力を確認



いまトラブルが起こっている方も、トラブルが起きそうで不安な方も、ぜひ一度未来塾へご相談いただければと思います。

賃貸経営トラブルに強い法務コンサルタント、不動産コンサルタントがご対応させていただきます。


第68回 平成28年5月21日開催

 

《大家さんの資産を守る法人活用術セミナー》

平成28年5月21日(土)に開催された未来塾模様をお届け致します。


第68回未来塾

大家さんの資産を守る法人活用術セミナー

資産の法人所有メリット・デメリット大公開!!

講師:國田修平税理士事務所 國田 修平 氏


本日は税理士の國田先生によるセミナーで、多くのオーナー様にお越しいただきました。

平成27年の相続税法改正を受けて、

不動産経営を行っている方みなさんが気になる「税金」のこと、

特に収益物件は法人で所有した方が良いのか、個人で所有した方が良いのか、

という内容でしたので、いつも以上に大盛況でした。



本日のプログラムは下記です。

1) 法人化って、どうゆうこと?

2) 法人化でどのくらい税額がかわるの?

3) 法人化で変わる「税金」以外のこと

4) 活用形態別、株式会社設立の流れ

5) 株式会社以外の法人を利用してみると


よくお悩みとして伺っている

@ 所得税・住民税の負担を下げたい

A 相続税の負担を下げたい

B 相続対策のため

C 消費税の負担を下げたい

D 事業税の負担を下げたい

という要望に合わせて、法人化するメリット・デメリットを詳しくお伝えいただきました。


所得金額によって税額は異なりますが、具体例を詳しく上げていただき、

個人事業主と法人の税額の比較を行いました。

税理士さんに任せっきりという方も多く、ご参加いただいた個人名義で物件をお持ちの方、

すでに法人化している方も、すごく勉強になったというお声をいただきました。


國田先生共著である

「一般社団法人 一般財団法人 信託の活用と課税関係」の中にも

今回の講義内容が含まれており、ご購入していただくオーナー様も多かったです。

詳しくは こちら


未来塾でご購入いただくと少しお安くお求めいただくことができます。

是非ご覧いただければと思います。


第67回 平成28年4月16日開催

 

《家賃保証で安心の空室対策セミナー》

平成28年4月16日(土)に開催された未来塾模様をお届け致します。


第67回未来塾 第1部《家賃保証で安心の空室対策セミナー》

       第2部《まとめ講座 良いリノベーションと悪いリノベーション》

【リノベーション&安心の家賃保証で話題のリノリースとは?】

 ◎これが住宅マーケットの現状!家賃を下げて満室はリスクが高い?!

 ◎今注目を浴びる“リノリース”と、かしこい賃貸経営のポイント

 ◎実例!!不動産コンサルタントが語る、“悪いリノベ”と“良いリノベ”とは


講師:株式会社TRN 北村 和徳 氏 

   株式会社アイディコミュニティー 不動産コンサルタント 東山 愼 氏



今回の未来塾は、2部構成にての開催でした。

第1部は、株式会社TRN リノリースCLUBの北村和徳氏による、「家賃保証で安心の空室対策セミナー」と題し、

リノリースという、リノベーション+家賃保証の仕組みを使った、究極の空室対策の講義でした。

セミナープログラムは以下の通りです。


・住宅マーケットの現状と今後の展望

・賃貸住宅マーケットの実態

・厳しい時代を勝ち抜く、リノリースCLUBのブルーオーシャン戦略とは 

・三方よし! ALL WIN のビジネスモデル紹介

・リノリースのしくみを大公開


まずは、現在の住宅マーケットについて

【少子高齢化】【住宅供給過多】【人口減少】【空室率増加】

これらの住宅マーケット氷河期を象徴するキーワードが並び、賃貸不動産を経営するオーナー様方は、

皆様危機感でいっぱいの様子でした。

実際、晩婚化、非婚化の流れから、出生率の低下も顕著に、人口は2010年をピークに減少の一途を辿り、

このままのペースでいけば、2060年には人口は9000万人、高齢者割合は40%にまでのぼるとデータがでております。

空室率も全国平均は20%を超え、5件に1件から4件に1件の賃貸住宅が空室状態という状況です。

空室率に拍車をかけているのが、人口減少とは逆行している、住宅供給の増加です。

建築会社は立て続ける必要がありますので、止まることはありません。

入居者がうまるうまらないは別として、持ち家も含め住宅供給は増え続けました。

こういった、空前の賃貸住宅氷河期の中で、我々も含め、賃貸住宅経営者である、オーナー様はいったい何をすべきか?

例えば・・・、

物件の条件を値引きして入居者を増やすのか?

物件へ投資を行って収益を増やすのか?

付加価値をつけて空室を減らすのか?

様々の手法はあります。


ただ、もっとも大切なのは、

『オーナー様の賃貸経営の目的』

である、と今回のセミナーの中ではお話がありました。

中々オーナー向けセミナーの中で、『経営の目的』って出てこないのではと思います。

我々も様々なセミナーを見たり、聞いたりしておりますが、最初に『目的』を明確にするセミナーはほとんどありません。

そしてオーナーの皆様にも、その辺りをイメージして頂きながら、今回のセミナーの本題

『リノリース』の話へと入ってきます。


リノリース 簡単にいうと、リノベーション×家賃保証 

これだけであれば、他にもある仕組みかも知れませんが、リノリースのリノベーションコンセプトは

『10人中9人に嫌われるお部屋作り』

ありきたりな茶色の床に白のクロス、確かに設備はきれいになっているが、似たような部屋が沢山ある、

というような普通のお部屋作りではなく、他に二つとない、唯一無二の部屋作り。

そう、たとえ10人中9人に好かれるお部屋でも、似たような競合が10件あったら、一緒ですよね。

そんな付加価値があるからこそ、リノリースのお部屋は、ほぼ満室、家賃5〜10%UPが実現できるんです。

さらにそこに加わるのが、税務面の仕組み。

出来る限り表層リフォームで済ませて魅せる、低コストで高い魅力、そして単年での経費計上ができ、

利益を圧縮できる仕組みが乗っかっています。

そして出来上がったお部屋には、免責期間を定めて家賃保証が付きますので、

オーナー様それ以降の家賃収入が確定する仕組みです。

これだけの保証が出来るには、

@絶対に決まるリノベーション A絶対に決める客付け活動 の2つが要因としてあります。


これが、今回のセミナーの中でお話された、リノリースの仕組みの概要です。

是非ご興味のある方は、未来塾までお問い合わせ頂ければと思います。



そして第2部は、弊社株式会社アイディコミュニティー 不動産コンサルタント 東山愼による、

「良いリノベーションと悪いリノベーション」という

題で、現場からみた良いリノベーションと悪いリノベーションの比較から、

良いリノベーションとは?という内容の講義を行わせて頂きました。

沢山のリノベーション現場を見てきてわかった、良いリノベーションと悪いリノベーション。

簡単にいえば、入居者が決まるか決まらないか、ですよね。

1部の講演の中にもありました、絶対に決まるリノベーション。まさにこれです。

ただそれだけではなく、ここにオーナー様の賃貸の目的がしっかりのっており、

そしてそれに基づいて、求める手残りが残る。

この形がとれるリノベーションが本当の『良いリノベーション』である、というセミナーでした。

リノリースを導入して、リノベーションで物件を再生することには、沢山のメリットがあります。

もちろん収益改善は最たるメリットではあるのですが、その他に、入居者の質の向上若返り、

経費削減など、付随するものは多数あります。

それらのメリットと保証のリスク部分もしっかりと勘案して、リノリース導入で満室にしていきましょう。


今回の未来塾の内容にご興味を持たれた方がいらっしゃいましたら、是非とも未来塾までご連絡下さい。

そして、何より是非一度ご参加頂き、この知識の山をご自身のものにしていって頂ければと思います。

皆様のご参加を心よりお待ちしております。

ありがとうございました。


第65回 平成28年2月13日開催

 

《賃貸経営応援セミナー 第3回》

平成28年2月13日(土)に開催された未来塾模様をお届け致します。

第65回未来塾《賃貸経営の基礎講座 第3回シリーズ 最終の第3回目》

【賃貸経営の基礎講座シリーズ第3弾!

 ◎空室率30%時代に家賃収入を10年後も安定させる法

 ◎あなたの物件で考える将来の成功する賃貸経営計画と出口戦略】

講師:満室コンサルタント 株式会社アイ・ディ・コミュニティー 

   代表取締役 山口 卓二 氏

本日は、弊社代表による賃貸経営の基礎講座 第3回シリーズの第3回目の講演でした。

<大阪府の賃貸経営者の為の>と銘打った、この賃貸経営シリーズも遂に最終回を迎えました。そして、とても嬉しいことに、本日はご来場者様が過去最高となりました。

30名を超える地主様家主様投資家様が、一堂に揃われて健全な賃貸経営について語り合う、とても有意義な時間となりました。

本日が初めて未来塾にご参加されたという方が、数名いらっしゃいました。

セミナーの終了後にアンケートを確認してみると、全て新規ご参加者様の方にとても勉強になったというご意見を頂戴しました。

非常に嬉しく思っております!ありがとうございます。

なぜ嬉しいのかといいますと、

未来塾の使命は、縁あるすべての方を幸せにすることだからです。

では、家主様地主様の幸せとはなんでしょうか?

私が考える幸せとは、

『健全な賃貸経営』と『争うことのない相続・継承・承継』に尽きると考えています。

未来塾では、毎月休みなく家主様地主様に向けて、賃貸経営に必要不可欠な情報を発信し続けております。

ぜひ皆様のご参加をお待ちしております。


・・・・


以前の税制改正で、今まで相続税とは無縁だった方たちも場合によっては相続税の対象者になってしまう可能性が出てきたのは皆様ご存知ですよね。

中心都市部に戸建を所有している方たちは、ほとんどの場合対象者になってしまうので特にご注意くださいね。

賃貸経営を行っていく上で欠かせない考え方はたくさんありますが、その中でも

「出口戦略」は常に意識をする必要があります。

出口とは何か。

・売却(買い増し)

・買換え

・承継(相続)

のことを指します。

ここをイメージして賃貸経営を進めなければ、

賃貸経営を行っていく上で、どこかでつまずくことは容易に考えられます。

ではどのようにしてイメージすれば良いのか。

セミナー内で弊社代表の山口からは、こうすれば大丈夫!ということで、

「キャッシュフロー経営」について話して頂きました。


さて、皆様に質問です。

ご自身が賃貸経営されている物件の営業純利益がいくらあるのか、

しっかりと把握されている方はいらっしゃいますか?

(営業純利益とは別名NOIと呼ばれ、その物件の価値(収益)を示します。投資を行う場合、大変重要な指標にもなります)

なぜこの質問をしたかというと、

賃貸経営だけの話ではないですが、会社の経営であっても利益が出ていなければ待っているのは倒産です。どこかを改善しなければ、経営が立ち行かなくなっていくのは自明の理です。

じゃあそれはどうやって調べればいいのか?

そんな時に役立つのが、「キャッシュフロー診断」です。

未来塾にご参加頂いているオーナー様には無料で診断を承っています。

簡単にご説明しますね。

◎収入の部

 @潜在家賃収入

 A実質家賃収入

 B@ーA=空室ロス

◎支出の部

 ・固定資産税

 ・管理料

 ・修繕費

 ・その他費用

 C合計(上記4つ)

◎営業純利益

 A実質家賃収入ーC支出合計=営業純利益D

◎借入返済額E

◎キャッシュフロー

 DーE=税引き前キャッシュフロー

ざっとこんな感じです。

少し分かりにくいですが、一度ぜひ自分の物件を棚卸ししてみましょう。

してみて分かると思いますが、

これって、多い方なの?少ない方なの?他の物件の経費ってどれくらいかかってるの?

などなど、ご質問がたくさん出てくると思います。

実はそれぞれに基準値が設けられていて、それを下回ると賃貸経営黄色信号!という場合もあります。

未来塾では、キャッシュフロー診断を無料で承っています。

ぜひ一度、皆様にご参加頂き、一緒に自身の物件の棚卸しをしてみましょう。

いつでもご参加お待ちしております。

セミナーのお申し込みはこちら