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第74回 平成28年11月19日開催

 

困っている地主様・家主様の実例集!

平成28年11月19日(土)に開催された未来塾の模様をお届け致します。



第74回未来塾

全国各地で実際にあったトラブルを大公開!

困っている地主様・家主様の実例集!

講師:資産活用大学 主宰 岡本 誠司 氏



今回は資産活用大学主宰の岡本先生による、実例紹介セミナーです。

全国各地を飛び回られている岡本先生のもとへ実際にご相談があった案件を4件ご紹介いただきました。


まず、土地活用・賃貸経営において重要なことは『目的を明確にする』ことだとお伝えいただきました。


何度も未来塾でお聞きいただいていることかもしれませんが、これが一番重要で、

失敗を防ぐために一番有効な手段だと私たちも考えております。



@ アパートローン借り換え時のトラブル!高額な違約金

現在も銀行と交渉中の案件をご紹介いただきました。

借り換えの際の一括返済に数百万円の違約金があったトラブルです。


現在、銀行からの借り入れがあり、固定金利の方はほぼ確実に違約金があります。

借り換えの際は資産コンサルタントにご相談されるのをお勧めします。



A 一括借り上げ!?当初の話と違う…?

土地をお持ちのオーナー様であれば、大手ハウスメーカーから

『30年一括借り上げ』のご提案を受けたことが一度はあるのではないでしょうか。

しかし、「30年間保証賃料が変わらず、一定の収入が入ってくる…」なんて

おいしい話ではございません。


ほとんどのケースで、契約更新の際に保証賃料の値下げが起こってしまいます!


30年保証だから安心!ではなく

保証がなくても経営が出来る自信があるかないか、が重要となります。



B 売買契約に伴うトラブル!資産凍結を避けるには…

売買をされる際に気を付けていただきたいのが「高齢者による売買契約」です。

事例ではご高齢のお母様が売買契約を締結するも

散歩中に転倒し頭を強く打ってしまいます。

その結果、意思判断能力が微妙な状態になってしまったケースをご紹介しております。


もし資産の所有者の意思判断能力がなくなってしまった場合、その資産は凍結となってしまいます。

そうならないために、セミナーでは民事信託をお勧めさせていただきました。


全体を見て、リスクを管理し、必要な先行投資は惜しまず行っていくことで

安心・安定の賃貸経営を行っていくことができます。



C なんで頭を下げてお願い?立ち退き交渉の実態!

賃貸住宅の建て替えの際に、立ち退き交渉が必要なケースがございます。

もし賃借人がそこで店舗を構えて営業を行っていた場合、

高額な立ち退き料が必要な場合も…!


立ち退き交渉の際には直接オーナー様が行うより、

代理人を立てて行うことをおすすめします。

間に入って双方の意見を冷静に聞ける代理人がいると話がスムーズに進みます。





トラブルが起こってしまった、起こりそう、という場合には

まず不動産コンサルタント、資産コンサルタントにご相談くださいませ。

各専門家と協力して、オーナー様の問題解決にあたります。




第73回 平成28年10月22日開催

 

失敗しない土地活用『戸建賃貸エクリュ』現場見学セミナー

平成28年10月22日(土)に開催された未来塾の模様をお届け致します。



第73回未来塾

建築利回り17%!平均入居期間10年

失敗しない土地活用『戸建賃貸エクリュ』現場見学セミナー

講師:株式会社アイ・ディ・コミュニティー 不動産コンサルタント 苅谷 真



本日は当社にて建築いたしました、『新築 戸建賃貸エクリュ』の現場見学兼セミナーでした。


雨予報となり、前日まで雨が降るか心配でした。

しかし、私たちの想いが通じたのか、夕方に一時雨が降りましたが、

それまでは雨も降らず、『エクリュ』の良さを存分にお伝えできたと思います。


また今回は大阪ガス様に協賛いただき、ライスコロッケと肉まんをご準備いただきましたので、

ご来場頂いた皆様と、軽食を取りながら和やかな雰囲気の中、進めることができました。



今、賃貸経営の中で特に話題の「戸建賃貸」。

なぜ注目されているのか。

本当に高い利回りは実現できるのか。

戸建賃貸という経営の選択をすることに、不安な方も多いと思います。


百聞は一見にしかず、という言葉がある通り私たちがどれほど『エクリュ』の良さを

お伝えしても、一度現物を見て頂いた方が確実に良さをご理解頂けると考え、

このような機会を作らせて頂きました。



『戸建賃貸 エクリュ』の一番の強みは、他にはないデザイン性とビジュアルです。

また戸建賃貸の強みとして最も注目すべきは、<高い入居者ニーズ>です。

日本人の潜在的な意識として、戸建住宅に住みたいという願望があります。

それは、大手ポータルサイトのアンケート調査でも明らかにされています。


しかし、現在はまだその需要にこたえられるような供給がありません。

「今」、戸建賃貸を作れば、必ず埋まります。

さらに、需要が供給を上回っていることによって、高めの家賃設定が可能です。

現に、見学会を行ったエクリュ池田は既に賃貸の申込が入っておりますが、その決定賃料は16万円です。


そのほかにも戸建賃貸が支持されている理由を、いくつかご紹介すると・・・

・平均入居期間が長い

・入居者の質が高い

・ローコスト(アパート・マンションに比べ、建設コストが圧倒的に低い)

・汎用性が高い(狭小地・変更地にも建てられる)

・節税、相続対策に向いている

などがあります。


特に、ローコストという点と節税、相続対策に向いているという点についてご説明します。

 ・ローコストのご説明として、アパート建設時と戸建賃貸建設時の実例を比較します。

  ◎アパートの場合

   3LDK 建築費10,400万円 賃料12万円 戸数8戸 月の収入満額96万円

   入居率85%だと年間収入は979万円 利回り9.4% 投資回収期間10.6年


  ◎戸建賃貸

   3LDK 建築費4,400万円 賃料15万円 戸数4戸 月の収入満額60万円

   入居率98%だと年間収入は705万円 利回り16.0% 投資回収期間6.2年

   ※エクリュの入居率は高く、全国的に見て99.4%となっています。


上記2パターンの比較をして頂くと分かる通り、投資効果としては戸建賃貸が圧倒的に高いです。


 ・節税、相続対策に向いている点のご説明です。

  ◎「貸家建付地」になることから、固定資産税や相続税が大幅軽減

  ◎分筆が容易であることから、複数の相続人がいる場合は揉め事(争続)防止につながる

  ◎納税資金の確保の必要が出た場合でも、分割売却し、資金を手元に準備できる


上記の効果は、貸駐車場、空き地をお持ちの方なら特にご理解して頂けると思います。


本当はもっと詳しくご説明させて頂きたいですし、ぜひ現地で『エクリュ』を見て頂きたいです。

今後、相続を控えている方は特に「戸建賃貸」という手法に着目し、お早めに取り入れられることをお勧めします。



どんなささいなことでも大丈夫ですので、ご不明な点がございましたら何でもご質問下さいませ。


お待ちしております!




第72回 平成28年9月17日開催

 

最新!マイナンバー活用セミナー

平成28年9月17日(土)に開催された未来塾の模様をお届け致します。



第72回未来塾

ケーススタディで学ぶ!

最新!マイナンバー活用セミナー

〜マイナンバー制度のメリット・デメリット大公開〜

講師:國田修平税理士事務所 國田 修平 氏



本日は大人気の税理士の國田先生によるセミナーで、多くのオーナー様にお越しいただきました。


今年より導入された「マイナンバー」。

個人のマイナンバーを受け取った方も多くいらっしゃると思いますが、

このマイナンバーはどのような目的で使われているのか、

良くわからない方も多いと思います。


そのようなことをわかりやすく國田先生よりお話いただきました。



お話いただいた内容は下記です。


◎なぜマイナンバーが導入されたの?

 マイナンバーの目的はこれだ!

◎マイナンバーがもたらすメリット、デメリット大公開!

◎実践!こんな場面で必要になるマイナンバー

 対策は大丈夫!?




◎なぜマイナンバーが導入されたの?マイナンバーの目的はこれだ!


1997年基礎年金番号の導入があり、

これまで国民年金や厚生年金など制度ごとに番号を振り、記録を取っていたところを、

同じ人の場合は統合し、一人に一つの基礎年金番号と変更しました。

ところが基礎年金番号を導入し、5000件ほどの記録が宙に浮いた状態となりました。

これがいわゆる「消えた年金問題」です。

その際厚生労働省、社会保険庁の年金管理に関する使命感、責任感の欠如、

年金記録の正確性確保に対する認識の甘さなどが問題として挙げられました。


社会保障制度と税制を一体化し、社会保障を充実させるとともに、

社会保障制度の効率化を進めるために、

正しい把握体制の環境整備が不可欠でした。

2012年からマイナンバー関連の決議が行われ、2015年改正マイナンバー法が成立しました。




◎マイナンバーがもたらすメリット、デメリット


メリットは

 ・所得や年金の需要状況を把握していることで、

  本当に困っている方に必要な給付、適切な支援、迅速な対応ができるようになる。

 ・年金など申請に必要だった住民票や課税証明など添付書類が不要になる。

 ・個人番号カードが印鑑登録証や健康保険証の代わりになる。

 ・パソコンやスマートフォンからアクセスし、自分に合った情報を受け取れる。

 ・将来的には引っ越しの際、電気ガス水道など住所変更を一括で行うサービスを検討中。



メリットがあれば、当然デメリットもあります。


デメリットは

 ・情報が流出する危険性がある。

 ・なりすまし東が発生する危険性がある。

 ・20歳未満は5年後と、20歳以後は10年ごとにマイナンバーカードを更新する手間が増える。

 ・法人に不動産を賃貸する場合は、マイナンバー提出が求められる。

 ・他人のマイナンバーを預かる場合は、安全管理措置を講じる必要がある。



マイナンバーの情報漏えいには重い罰則があり、厳しく取り締まることで、

情報漏えいを防ごうという取り組みが行われています。




◎こんな場面で必要になるマイナンバー、対策は大丈夫?


会社に勤めている方は会社からマイナンバーを提出するように言われていないでしょうか。


事業者は社会保険関係や源泉徴収票を提出する際に、

マイナンバーが必要となるため、従業員の方のマイナンバーを取得する必要があります。


従業員を雇っていない方でも、

税理士や弁護士、社会保険労務士などに年間で支払いをしている方は多くいると思います。

その場合には支払調書を出す義務がある可能性があり、

税理士、弁護士、社会保険労務士のマイナンバーを取得し、提出する必要があります。


そのために、保管方法をしっかりと知っていただく必要があります。


マイナンバーなどの保管についてもですが、

破棄についても制限がありますので、正しく取り扱うためには

よりマイナンバーを知っていただく必要があります。


マイナンバーのことを学んで、より良く付き合っていきましょう!



第71回 平成28年8月20日開催

 

実際のトラブル事例から学ぶ!これからの相続対策セミナー

平成28年8月20日(土)に開催された未来塾の模様をお届け致します。



第71回未来塾

実際のトラブル事例から学ぶ!

これからの相続対策セミナー

〜今のままで大丈夫?相続法改正最前線!〜

講師:司法書士法人F&Partners 北詰 健太郎 氏



司法書士の北詰先生より、実際に起きた相続トラブルをもとに、

失敗をしない相続対策についてお話ししていただきました。




今年は本当に暑い夏ですね……

連日真夏日を記録し、さらにはバケツをひっくり返したような夕立。

大変な日々が続きますが、熱中症には、特にお気を付け下さいませ。



さて、

未来塾は、皆様のお力添えにより無事第71回を迎えることができました。


皆様のお力添えのおかげです。感謝致します。



早速、セミナー内容についてですが、

まずは、何をもって「相続対策」というのか。ということについて明確にお話をしてくださいました。

・相続人間で骨肉の争いを行う「争続」にさせないこと

・莫大な税金が発生して、とても払えないような税金の負担を遺族に残さないようにすること

・大切な賃貸不動産、金融資産を引き継いでいくこと



そして、実際にどれくらいの相続争いが起きているのかも一緒に見てみましょう

毎年、100万人以上の人が死亡している。

その中で遺産分割に関する調停事件は約1万件、審判事件は約2,000件。

つまり、約1%の割合で争続が起こっています。

ちなみに調停とは、裁判のように勝ち負けを決めるのではなく、

話し合いによりお互いが合意することで紛争の解決を図る手続きをいいます。



では、なぜ相続争いが起こるのか。

一番の理由は、「コミュニケーション不足」であると北詰氏はお話しされました。

コミュニケーションを取ってさえいれば、未然に争続を防ぐことができます。

例えば、お盆・お正月は必ず集まったり、特定の子供に世話にならないようにするなどは、

簡単に取り組めるところだと思うので、ぜひ試してみてください。



実は、資産が少なくても争続は起きています。

遺産額5,000万円以下の遺産をめぐる争いが、

平成15年 4,400件弱 → 平成25年 約6,700件と、増加していっています。

 自分は大丈夫!という考えも大事ですが、資産を承継していくには次の世代ではなく、

『今』取り組まなければ、争いが起きてしまいます。

次の世代の為に、ぜひ行動していきましょう。




その後は、

実際にあった争いの事例をいくつかご紹介頂きました。

・最後まで故人の面倒を看ていた相続人が他の相続人に訴えられた事例

・株式会社の経営者一族で、株主の妻から株主総会の未開催を理由に訴えられた事例etc...

詳しくお知りになられたい方がいらっしゃいましたら、ご連絡お待ちしております。



本日のご講演内容は、相続に特化した内容でした。

相続対策として、『信託』を利用した場合の効果についてもお話をして頂きました。

色んなメディアで取り沙汰されておりますが、

具体的に利用をされている方はまだ極一部の方だけであるのが、現実です。

皆様も「分からないからまた今度でいいや!」と思うのではなく、

皆様にとって大変メリットになる制度です。ぜひ活用しましょう!



資産にまつわることから、空室の解消まで幅広く対応をさせて頂いております。

是非ご相談くださいませ。

皆様の想いをカタチにできるのは、ご自身だけです。

我々は、そのサポートを誠実にさせて頂きます。


皆様のご相談、ご参加をお待ちしております。





第70回 平成28年7月16日開催

 

《資産再生セミナー》

平成28年7月16日(土)に開催された未来塾の模様をお届け致します。



第70回未来塾

築30年以上の物件も有効活用!

資産再生セミナー

講師:資産活用大学 主宰 岡本 誠司 氏



資産活用大学主宰 岡本先生より、築30年以上の物件も有効活用できる、資産再生セミナーと題し、

資産再生と事業承継についてお話ししていただきました。


テーマは、

第70回未来塾

《資産再生と事業承継》

築30年以上の物件も有効活用!資産再生セミナー?

【1】老朽化した物件をどうやって活性化させる?

【2】現状と空室対策について、効果のある手法とは!?

【3】差別化戦略、リノベーション!!

【4】子供たちは「不動産はいらない」と言っている!?

【5】お持ちの不動産でいくら稼いでいるかご存知ですか?


もうすっかり夏ですね。

熱中症によって救急車で運ばれた人数が、6月までで過去最高を記録したそうです。

本当に暑い日々が続きますので、外出の際は特にお気を付け下さいませ。


さて、

未来塾は、皆様のお力添えにより無事第70回を迎えることができました。

記念すべき第70回未来塾は、資産活用大学主宰の岡本先生よりご講演頂けました。

セミナー内容についてですが、

まずは国勢調査の都道府県別・市町村別人口増減を見ていきました。



平成27(2015)年現在

◆人口

・大阪府:8,839万人

 →日本全国 順位3位

◆人口増加数(全国:平成22年?平成27年の増加数)

1位 特別区部(東京都)  増加数:326,870人

2位 福岡市 (福岡県)      :74,767

3位 川崎市 (神奈川県)    :49,788

4位 さいたま市(埼玉県)    :41,819

5位 札幌市 (北海道)     :40,239

9位 大阪市 (大阪府)     :26,428

11位 吹田市 (大阪府)     :18,728



吹田市の凄さに正直驚いておりますが、データでみると明白ですね。

上位10位までは、ほぼほぼ各都道府県の政令都市です。

順調に人口が伸びている、集中していっています。

では逆に、、、人口減少数の多い市町村は・・・

是非一度ご自身で調べてみてください!


不動産の需要(人口)と供給(マンション数)を把握すれば、

そのエリアで投資を行うべきかどうかの貴重な判断材料になります。


ちなみにですが、

都道府県別の世帯増減率で、増加しているトップの都道府県は、沖縄県です!


本日のご講演内容は、非常に盛りだくさんでした。

テーマにございました、『資産再生と事業承継』の手法は本当にたくさんございます。

資産再生としては、リノベーション、戸建賃貸、アパート・マンションを建設など。

事業承継としては、信託、法人設立、一般社団法人の設立など。


しかし、自分自身に一番当てはまるのは何かがお分かりでしょうか?

ご自身で判断するのには、少し限界があるのではないかと考えています。

是非ご相談くださいませ。

皆様の想いをカタチにできるのは、ご自身だけです。

我々は、そのサポートを誠実にさせて頂きます。



皆様のご相談、ご参加をお待ちしております。


以上、よろしくお願いします。



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